L'usucapione

Possesso continuato per vent'anni.

E' una modalità di acquisto della proprietà o altri tipi di godimento a " titolo originario" e libera da diritti reali sulla cosa.
La proprietà acquisita per “ usucapione” è attestabile solo in via giudiziaria, con cui si può rigettare le tardive pretese del proprietario e per far valere il proprio titolo di proprietà.
L'articolo 1163 del codice civile ci parla del vizio del possesso “ Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata”.
Per “violenza” ci riferiamo ad un acquisto che va in violazione della volontà del possessore, mentre per “clandestinità” si riferisce ad una condotta che vuole celare i propri comportamenti.
Dunque, per la sua efficacia, il possesso deve essere pacifico e pubblico, inoltre dovrà essere continuo e non interrotto.
Nel caso di compossesso gli atti interruttivi dell'usucapione, posti in essere nei confronti di uno dei compossessori, non hanno effetto interruttivo verso gli altri;
al contrario l'atto interruttivo del possesso ad usucapione, posto in essere dall'unico possessore dell'immobile nei confronti di uno o più dei suoi comproprietari, ha effetto anche verso gli altri.
Sempre in tema di compossesso è bene precisare che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è sufficiente a qualificare tale signoria di fatto come possesso ad usucapionem in quanto il godimento esclusivo potrebbe configurarsi come conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore.
La cassazione del 2020 ha precisato che è necessaria, a fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo ed inequivocabile  sulla “cosa comune”  da parte dell’interessato attraverso un’attività durevole, ma soprattutto apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui e dunque come proprietario esclusivo.
Ed è del tutto evidente che è compito del “proprietario esclusivo” dimostrare il dominio esclusivo sul bene.

L’esclusività non è desumibile dal fatto che il presunto possessore esclusivo abbia provvedendo al pagamento e alla manutenzione del bene.
Volendoci riferire ad un immobile possiamo ritenere insufficiente aver avuto il possesso continuato e pubblico del bene, aver abitato nell’immobile, ovvero avervi fissato la residenza anagrafica, in quanto tali atti non necessariamente costituiscono segni inequivocabili dell’inesistenza di una condotta tollerante da parte degli altri comproprietari.
A tale scopo ciò che appare decisivo è l’esistenza di una condotta idonea a dimostrare che l’esercizio del diritto di proprietà in via esclusiva ed in modo incompatibile con la permanenza di un rapporto con il medesimo bene da parte degli altri possessori.

L' articolo 1158 del codice civile afferma che "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni"". Articolo 1161 "In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è di mala fede , l'usucapione si compie con il decorso di venti anni".

L'articolo 1159 del codice civile ci dice che “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile”. (Usucapione Abbreviata). Articolo 1159 bis “La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.
Tutto quanto espresso nei precedenti articoli necessita comunque una “rigorosa” dimostrazione che il possesso sia stato “continuo” ed “ ininterrotto” a tal fine diviene fondamentale definire temporalmente l’inizio del possesso.
Esistono situazioni di possesso che diventano proprietà di fatto senza che sia emersa la volontà di veder riconosciuto l’acquisto in sede giudiziaria.

Qualora invece si rilevi questo interesse e verificata l’esistenza dei necessari presupposti:
- Durata del possesso;
- Prove documentali della durata del possesso;
- Citazione del “formale proprietario”.

Si potrà quindi chiedere, in via giudiziaria, il riconoscimento della proprietà che avverrà attraverso la sentenza emessa dal Giudice.