Quali sono le parti comuni di un condominio

a cura di Giacomo Scortichini

Parti comune e uso condiviso.

L’articolo 1117 del codice civile elenca analiticamente le parti comuni “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Tutte le cose sopra descritte sono dichiarate “indivisibili”, solo in un caso si può giungere alla loro divisione ed è quello in cui la divisione stessa sia funzionale al miglior godimento della cosa da ciascun condomino, o che quantomeno non rende meno agevole l'uso della cosa oggetto di divisione.
Ora è interessante andare a determinare quale sia il “diritto dei partecipanti” sulla “cosa comune”.

L’articolo 1118 del codice civile ci dice che:

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

Nel caso in cui il titolo ( contratto di acquisto o donazione) non disponga nulla in merito, il diritto di ogni condomino, nell’utilizzo delle parti comuni, è proporzionato al valore della porzione di proprietà esclusiva.
E’ bene però precisare che l’elemento della sola ampiezza non è sufficiente a determinare il valore dell’appartamento, dovendosi considera anche altri elementi quali, la posizione, la destinazione d’uso e l’ubicazione del bene.
L’articolo 1118 del codice civile afferma espressamente che è preclusa al condomino la rinuncia al suo diritto sulle parti comuni, salvo però che l’intera assemblea condominiale non disponga diversamente; si pensi al condomino con unità abitativa posta al primo piano il quale vorrebbe evitare di sostenere spese per un bene da lui non utilizzato o parzialmente utilizzato, l’ascensore.
Ebbene dobbiamo ribadire che le spese condominiali per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore dovranno essere corrisposte da tutti i condomini, in quanto ciò che rileva è l'uso potenziale che dell'impianto se ne possa fare.
Chi abita al primo piano, anche se attualmente non fa uso dell’ascensore, non è detto che anche in futuro continui a non farne uso. Non cambia molto il discorso per coloro che hanno un negozio o un magazzino al piano terra.
Resta il fatto che l'ascensore può infatti servire loro per accedere in soffitta, terrazza o nelle cantine. Inoltre il fatto che uno stabile sia munito di ascensore è un elemento destinato ad aumentare il valore dell’intero edificio, a beneficio dunque di tutti i condomini.
Per quanto riguarda una ipotetica ripartizione delle spese la Cassazione afferma che È del tutto ininfluente il fatto che taluni condomini ne facciano un uso minore o del tutto inesistente rispetto agli altri proprietari. Unica deroga al criterio evidenziato è l'esistenza di un titolo (come il regolamento condominiale o la delibera assembleare) che disponga in senso contrario.

 

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