La liberatoria condominiale

a cura di Giacomo Scortichini

Acquistare la casa senza debiti condominiali.

Quando ci apprestiamo ad acquistare o vendere un immobile in condominio dobbiamo tenere presente alcuni adempimenti che spesso ignoriamo, ma che possono, in seguito, creare non pochi problemi in special modo all’acquirente.
Uno degli errori più frequenti è proprio quello di non adoperarsi per conoscere bene la situazione debitoria e creditoria del venditore in merito alle quote condominiali che sono alla base dei principali contenziosi tra colui che vende e colui che acquista.
L’ articolo 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie al quarto comma statuisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
“ Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”
Per tali ragioni l’articolo 1130 del Codice Civile afferma che “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”
Inoltre è bene precisare che l’amministratore può rilasciare informazioni sui pagamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l’unità immobiliare oggetto della compravendita, solo ed esclusivamente, al condomino intestatario della unità suddetta o a persona da lui autorizzata.
Il documento che l’amministratore rilascia in fase di compravendita immobiliare è la così detta “liberatoria condominiale”, in realtà è un documento da lui scritto, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente.
Deve contenere indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva.
La stessa legge non parla di “liberatoria” che l’amministratore deve rilasciare al condomino venditore, ma di una attestazione che deve essere riferita ai pagamenti da questi effettuati per spese condominiali.
È molto importante chiarire bene la situazione finanziaria perché, una liberatoria in senso vero e proprio, al compratore di pagare eventuali debiti che sono invece da imputarsi al condomino venditore.
La realtà è spesso diversa perché l’amministratore non può far altro che fornire una rappresentazione attuale.
Infatti non è ovviamente escludibile che successivamente alla consegna della cosiddetta “ liberatoria condominiale” possano emergere situazioni debitorie al momento non previste e non preventivabili.
Tanti sono gli esempi che si potrebbero indicare, in ogni caso l’aspetto più indeterminabile riguarda i “costi variabili” che, proprio perché tali potranno essere puntualmente quantificabili quando il trascorrere del tempo li renderà da variabili a consolidati.
Basti pensare al consumo energetico, elettrico, oggi particolarmente imprevedibili, o eventuali spese straordinarie rientrano in questa fattispecie.

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