Effetti della risoluzione del contratto di compravendita

a cura di Giacomo Scortichini

Cosa accade quanto recediamo da un contratto di compravendita.

L’articolo 1493 del codice civile afferma che “In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei
vizi”.

Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
Dunque l’articolo 1495 del codice civile stabilisce i termini per la denuncia del vizi della cosa, (entro 8 giorni dalla scoperta per il diritto alla garanzia e L’azione si prescrive in un anno dalla consegna), gli stessi termini si applicano quando la cosa venduta non risponde all’uso a cui è destinata, l’acquirente in questo caso ha il diritto alla risoluzione del contratto perché il difetto di qualità eccede i limiti di tollerabilità, stabiliti dagli usi e consuetudini.
Pertanto si avrà una
risoluzione per inadempimento.

Il compratore è tenuto al pagamento del bene nei termini e nel luogo contrattualmente definiti
, nel caso in cui ciò si stato determinato nel contratto, il pagamento dovrà avvenire al momento della consegna, se invece il pagamento non si fa nel luogo della consegna dovrà essere effettuato al domicilio del venditore.

Nella normale determinazione del risarcimento, ci riferiamo alla vendita che ha per oggetto una cosa che ha un prezzo corrente il cui contratto si risolve per l'inadempimento di una delle parti; in questo caso il risarcimento è costituito dalla differenza tra il prezzo convenuto e quello corrente nel luogo e nel giorno in cui si doveva fare la consegna, salva la prova di un maggior danno. Per maggior danno si intende tutto ciò che il danneggiato può lamentare e dimostrare al di là delle prescrizioni di legge di cui all’articolo 1518 del codice civile, “perdita subita” e “mancato guadagno” diretta conseguenza dell’inadempimento.

Per quanto concerne la vendita con riserva di gradimento bisogna ricordare che la vendita non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato al venditore.
Se l'esame della cosa deve farsi presso il venditore, questi è liberato, qualora il compratore non vi proceda nel
termine stabilito dal contratto o dagli usi, o, in mancanza, in un termine congruo fissato dal venditore.
Se la cosa si trova presso il compratore e questi non si pronunzia nel termine indicato, la cosa si considera di suo gradimento.
Dunque con atto unilaterale il compratore palesa la sua volontà circa l’intendimento di perfezionare o meno l’acquisto.
In quest’ambito il legislatore ha voluto concedere al compratore una ulteriore garanzia circa il suo atto d’acquisto, prefigurando nel venditore una sorta di tentata vendita o di conto vendita, visto il possibile e temporaneo deposito presso terzi.

La vendita a prova va nella medesima direzione della “ vendita con riserva di gradimento”. Esiste una condizione sospensiva che non finalizza la vendita, possiamo presumere essere utilizzata per prodotti di una certa complessità, prodotti che necessitano una più approfondita considerazione sulla opportunità di definire compiutamente l’acquisto.
La prova deve comunque essere eseguita nel termine e secondo le modalità pattuite in ambito contrattuale o dagli usi. (riferimento articolo 1521 codice civile)

L’inadempimento del compratore ci dice che nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.

Il legislatore ha inteso tutelare il compratore in considerazione dello sbilanciamento di forze, sia contrattuali che economiche, tra impresa e privato cittadino; per cui la benché minima inadempienza contrattuale non può giustificare la risoluzione del contratto. (riferimento articolo 1525 codice civile)

Nel contratto di vendita con riserva della proprietà può accadere che la risoluzione del contratto avvenga per l’inadempimento del compratore, in questo caso il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
E’ possibile che le rate pagate restino al venditore a titolo d’indennità e il giudice può, se sussistono le condizioni, ridurre l’indennità convenuta.
Lo stesso criterio è applicabile ai contratti di locazione, dove, al loro termine la proprietà dell’immobile sarà acquisita al conduttore per effetto dei ratei pattuiti e pagati. (riferimento articolo 1526 codice civile)

Quando un immobile si acquista sulla base della sua metratura, con un prezzo stabilito per la sua unità, se l’immobile risulterà di metratura inferiore l’acquirente ha diritto ad una riduzione del prezzo convenuto in ambito contrattuale.
Nel caso in cui invece la misura sia superiore, il compratore può recedere dal contratto, a patto che l’esubero oltrepassi la ventesima parte della misura riportata a contratto. (riferimento articolo 1537 del codice civile).
Molti si interrogano sul perché il legislatore abbia previsto il recesso solo limitatamente alla misura superiore; in effetti il dispositivo non tiene conto di un possibile adattamento sia in difetto che in eccesso che non dovrebbe inficiare la qualità della vita all’interno dell’immobile.
Una possibile spiegazione è rilevabile sull’aumento del costo dell’immobile; visto la grande propensione verso l’investimento casa che da sempre interessa il nostro Paese è molto probabile che una lettura di investimento, piuttosto che abitativa, abbia suggerito al legislatore di tutelare la disposizione patrimoniale dell’acquirente.
Nei casi in cui il valore della vendita dell’immobile sia determinata sulla base del corpo dell’immobile, anche qualora la misura sia stata definita ed indicata, per la determinazione dell’esatto importo non si farà mai riferimento alla misura, a patto che lo scostamento, per difetto o per eccesso non superi il ventesimo di quanto riportato nel contratto. Nel qual caso, vale a dire oltre il ventesimo, si applica quanto disposto dall’articolo 1537 del codice civile, vale a dire che il compratore può recedere dal contratto.

Nel caso in cui il compratore decide di avvalersi della facoltà di recedere dal contratto, in venditore è obbligato a restituire l’importo ricevuto e a rimborsare le spese contrattuali.
In effetti il compratore si trova nella condizione di dover acquistare ciò che non sapeva di acquistare; se la divergenza della misura dell’immobile e tale da creare un pregiudizio patrimoniale o di opportunità nell’acquirente è giusto che lo stesso non debba subire nessun patimento perché non possiede alcuna responsabilità, il suo impegno a contrarre è stato effettuato per altro bene, il cui importo non è più tale così come le dimensioni dell’immobile. Riferimento articolo 1539 del codice civile.

Nel caso in cui lo stesso contratto preveda la vendita di due immobili allo stesso medesimo prezzo, con l’indicazione della metratura di ciascuno di essi, e si rileva che l’uno è minore dell’altro, se ne fa compensazione sino alla debita concorrenza; per quanto concerne il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo si deve fare riferimento alle disposizione di cui agli articoli 1537 e 1538.
Il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si precrivono in un anno dalla consegna dell'immobile.

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