Donazione immobile, Impugnazione, revoca

a cura di Giacomo Scortichini

La donazione è un atto di “liberalità” che chiunque può fare, persone fisiche e persone giuridiche ( se previsto dallo statuto e nell’atto costitutivo) a condizione che non siano minorenni, interdetti o incapaci. Solitamente l’oggetto della donazione sono case o terreni, a condizione che all’atto della donazione già esistano nella proprietà del donante, almeno limitatamente alla “donazione diretta”

Donazione Diretta : Donare una casa ad un figlio
Donazione Indiretta : Il Donante acquista e paga un bene che intesta a suo figlio

Questo atto di liberalità deve essere compiuto dal notaio che accerta, davanti a testimoni che non abbiano vincoli di parentale, la volontà del “donante” e del “ beneficiario”, accerta la presenza di eventuali ipoteche e di dati catastale del bene.
L’assenza di testimoni alla stipula dell’atto rende nullo l’atto stesso.
I Costi da sostenere sono fortemente condizionati dal valore dell’immobile, dal grado di parentela, dalla parcella del notaio. In ogni caso possiamo così riassumere:

Genitori e figli,
Coniuge e parenti in linea retta,                                                                                           Franchigia                                            Aliquota
anche naturali, i rispettivi
Ascendenti e discendenti in linea retta, gli                                                                      Euro 1.000.000                                               4%
adottati, gli affiliati

Fratelli e sorelle                                                                                                                  Euro 100.000                                                  6%

Altri parenti fino al 4° grado, affini in
linea retta e affini in linea collaterale                                                                                                                                                           6%
fino al 3°

Altri Soggetti                                                                                                                                                                                                8%

Persone con handicap                                                                                                            Euro 1.500.000                                        4% 6%-8%
a secondo il grado di parentela

Come potete notare non sempre bisogna pagare l’importo determinato in base ad aliquota, grado di parentela e valore del bene.
L’imposta sulle donazioni si applica esclusivamente sulla “
quota che eccede la franchigia”.
Nel caso in cui ci sia stata già una precedente un’altra donazione il relativo importo deve essere detratto dalla franchigia dell’atto in argomento.
Si aggiunge inoltre il costo dell’imposta di registro ( Euro 200 per tutti- spesa a carico del beneficiario).
Vanno inoltre corrisposte le imposte ipotecarie e catastali pari al 2% e all’1% (200 euro in misura fissa se si tratta di prima casa).

Impugnazioni

Se un creditore trascrive il pignoramento entro un anno dall’atto di donazione, vale a dire da quando il donante e il donatario hanno firmato il rogito dal notaio, la donazione, nei suoi confronti non ha nessun valore.
Quindi il creditore potrà pignorare
la casa donata al terzo anche se vi è stato un passaggio di proprietà.
Il creditore può anche invocare la revocatoria, entro cinque anni da quando è avvenuta la donazione e, all’esito del giudizio, potrà pignorare il bene.

La revocatoria può essere iniziata anche se il creditore non ha ancora una sentenza di condanna nelle sue mani perché magari la contestazione del credito viene fatta dal debitore.
La donazione dell’immobile viene revocata quando il debitore non dimostra che il resto del suo patrimonio sia sufficiente a soddisfare i creditori.
Il debitore per impedire l’azione revocatoria deve dimostrare di essere proprietario di altri immobili, tali da offrire adeguate garanzie al creditore.

Gli eredi

Solo una volta aperta la successione la donazione potrà essere impugnata dagli eredi del donante.

Azione di lesione legittima

Se la donazione sottrae le quote minime che la legge riserva ai legittimari, questi possono chiedere la revoca della donazione entro dieci anni.

Azione di simulazione

Se il proprietario ha venduto il bene con atto formale a un’altra persona, ma a un prezzo irrisorio o se lo stesso prezzo non è mai stato pagato, gli eredi legittimari possono impugnare l’atto perché simulato.

L’atto non è una vendita ma una donazione.

L’azione può essere esercitata senza limiti di tempo.
Esistono inoltre altre forme di impugnazione che attengono più una sfera interpersonale:
Ad esempio è possibile se il donante è stato costretto sotto minacce, o se la donazione è stata frutto di un errore, se il donante è stato raggirato, se il donante era al momento della donazione incapace di intendere e di volere. Ci sono 5 anni per le impugnazioni e 10 solo se si solleva la legittima.

 

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