Danno commerciale all'immobile da paesaggio

a cura di Giacomo Scortichini

Sono risarcibili i danni derivanti dal deterioramento del paesaggio.

Il “Diritto al Panorama” non trova un puntuale ed esplicito riferimento normativo nel nostro ordinamento.
Ad una prima lettura potrebbe apparire un aspetto trascurabile o addirittura superfluo, ma a ben vedere il fatto che il nostro immobile sia collocato in un ambito paesaggistico di qualità o, di contro, in un ambito paesaggistico degradato, è un elemento che va ad incidere in modo significativo sul valore del nostro immobile.

L’essere circondati da altri edifici di qualità e ben conservati insieme ad un paesaggio naturale e ben altra cosa dall’essere inseriti in un contesto degradato con una vegetazione non curata ed edifici fatiscenti; infatti la cosa non può che incidere in modo rilevante sul valore del nostro bene determinandone l’apprezzamento o il deprezzamento del nostro immobile.
A questo punto dobbiamo chiederci se questo è un danno risarcibile oppure no.

La Cassazione con sentenza n. 3679/1996 afferma che : "il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato e il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito".
Ma cosa intendiamo quando parliamo di “ Paesaggio”: E’ il territorio che circonda le nostre vite, è un esigenza estetica, ma anche di ordine e pulizia, è una cosa che influenza il nostro stato d’animo; possiamo affacciarci e trovare ristoro al nostro vivere, oppure, difronte ad un paesaggio squallido e deprimente, sentirci ancor più malinconici e rattristati.
E’ dunque del tutto evidente che il medesimo immobile, inserito in un gradevole panorama assume un apprezzamento del suo valore economico, mentre se il medesimo appartamento sarà inserito in un contesto panoramico di poca o pessima qualità avrà un deprezzamento.
Ecco quindi che il panorama rappresenta un elemento caratterizzante dell’immobile e meritevole di tutela; quella tutela, definita “ servitù di panorama” dalla Corte che ha riconosciuto al proprietario di un immobile in ragione della preesistenza della visuale all'acquisto dell'immobile.
Nel caso di specie la Cassazione con sentenza n.2973 del 2012 si è così espressa nella controversia relativa alla richiesta di potatura di due alberi che, essendo cresciuti a dismisura, avevano raggiunto il terrazzo di due condomini, recando pregiudizio al loro diritto di veduta.

In caso di edificazione di una nuova opera che sia avvenuta solo e soltanto “ in spregio delle norme in punto di edilizia e urbanistica, volte a garantire il regolare e ordinato assetto del territorio”, sarà configurabile un danno ingiusto e, dunque, risarcibile.
Allo stesso modo è possibile richiedere risarcimento del danno ingiusto o il ripristino della situazione preesistente, qualora la violazione al diritto di “servitù di panorama” fosse riferibile a un abbandono, ad un degrado che nel tempo abbia sostanzialmente modificato il panorama dell’immobile ed il suo valore.
Nel casi in cui la suindicata incuria possa rappresentare anche un grave pericolo per la cosa propria o per la propria salute, possiamo ad altre condizioni che sono meritevoli di tutela in base all’articolo 1172 cc e all’articolo 32 della nostra Costituzione.
Non è infatti escludibile che oltre al danneggiamento paesaggistico gli abbandoni di vecchi immobili, fabbrica e altre amenità non solo danneggino il paesaggio ma si configurino come una minaccia patrimoniale, andando a danneggiare la nostra proprietà immobiliare, e la nostra salute attraverso la generazione di un ambiente insalubre e la possibile caduta di strutture o parti di strutture fatiscenti.

Grazie per l’attenzione concessaci

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