Articolo 658 c.p.c. sfratto per morosità

a cura di Giacomo Scortichini

Cosa fare quando l'inquilino non paga.

Articolo 658 cc “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.
La procedura di sfratto può attivarsi a condizione che:
- Perduri lo stato d’insolvenza;
- I soggetti abbiano redatto e sottoscritto un regolare contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo o commerciale.

Per i contratti ad uso abitativo è sufficiente una sola mensilità non pagata, inadempimento che deve però perdurare per almeno venti (20) giorni.
Per quanto riguarda i contratti di locazioni ad uso commerciale, non sono stabiliti dei termini predeterminati; il legislatore ci dice che lo sfratto per morosità trova una sua giustificazione quando l’inadempimento dell’inquilino assuma una rilevante importante in rapporto all’interesse del locatore.

Il contratto di locazione può anche prevedere la clausola risolutiva espressa che è quella con la quale i contraenti stabiliscono che il contratto si intende risolto al verificarsi di uno o più avvenimenti precisi integranti gli estremi di un inadempimento non necessariamente grave, ma anche di scarsa importanza.
In questo caso la risoluzione opera di diritto non al semplice verificarsi del fatto, ma dopo che il creditore ha dichiarato espressamente che intende avvalersi della clausola.

La procedura per lo “sfratto per morosità” inizia con l’invio, da parte del locatore, di una lettera di diffida; se nulla accade si passerà ad inviare l’atto di intimidazione di sfratto per morosità, che conterrà anche l’ingiunzione al pagamento dei canoni non onorati.
A questo punto si possono aprire diversi scenari:

1) L'inquilino si oppone allo sfratto ed in questo caso il Giudice può rinviare al giudizio
la valutazione delle cause di opposizione e poi decidere se sussistono le condizioni per concedere al proprietario ordinanza di rilascio dell'immobile.
2) Il conduttore si presenta e salda il debito ovvero espone al giudice le temporanee difficoltà economiche. Il Giudice può concedere il "termine di grazia", vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito. Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l'udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.
3) Convalida dello sfratto nel caso in cui l’inquilino non si presenta ovvero si presenta senza fare opposizione, il Giudice, constatata la persistenza della morosità, emette ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell'immobile mediante ufficiale giudiziario.

L'esecuzione dello sfratto: L’ordinanza emessa dal Giudice costituisce “titolo esecutivo” per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal Giudice, il proprietario, dopo avere notificato l’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con l'esecuzione forzata da parte dell'ufficiale giudiziario che si recherà personalmente presso l'immobile per eseguire lo sfratto, ove necessario con l’ausilio della forza pubblica.

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