Acquistare la casa senza mutuo.

a cura di Giacomo Scortichini

La vendita con riserva di proprietà

 

La vendita con riserva di proprietà è un particolare tipo di compravendita poco diffuso, ma che offre, sia al venditore che all’acquirente, ottime garanzie di reciproca tutela.
Solitamente per gli acquisti, specie di rilevante valore economico o comunque di un significativo importo, si è soliti ricorrere al mutuo, ma sovente può capitare che gli istituti di credito, la banca non lo concedano ad esempio quando sussistono una delle seguenti condizioni:

- L’importo è troppo elevato rispetto alle possibilità del richiedente, si tenga conto che la rata del mutuo generalmente può arrivare fino ad 1/3 dello stipendio mensile. Qualora il mutuo venga richiesto da più soggetti tale soglia viene calcolata sommando le entrate di entrambi i contraenti;
- La situazione lavorativa del richiedente è incerta accresce sensibilmente e oggettivamente il rischio di insolvenza
-Episodi passati di insolvenza, i cosiddetti “cattivi pagatori”, etichetta che contraddistingue coloro che ad esempio non hanno in passato pagato, o lo hanno fatto in ritardo, diverse rate di un prestito precedente;
-Le caratteristiche del bene per il quale si richiede il mutuo è infatti estremamente importante che sia libero da gravami, al fine di poter essere posto sul mercato nel caso di insolvenza del soggetto a cui è stato concesso il mutuo;
Gli immobili che presentano irregolarità edilizie vengono esclusi dalla concessione per le medesime ragioni.
- Gli immobili provenienti da donazioni sono frequentemente esclusi dalla concessione di un mutuo, poiché tali beni potrebbero essere soggetti ad azioni di revoca da parte di eventuali eredi che dovessero ritenersi defraudati dai loro diritti.

Tornando alla “vendita con riserva di proprietà”, nota anche come “patto di riservato dominio”, il compratore comincia a usufruire del bene immobile immediatamente dopo la stipula dell’atto e si impegna a pagare l’importo pattuito in rate dilazionate secondo i tempi e le modalità previste nel contratto di vendita.

Per tutto il periodo di pagamento delle rate e fino alla loro estinzione – entro un tempo massimo di dieci anni – la proprietà del bene rimane in capo al venditore. Con il pagamento dell’ultima rata l’acquirente diventa proprietario unico del bene immobile. In caso di grave inadempienza nei pagamenti, invece, il venditore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e di riprendere in mano l’immobile.
L’articolo 1523 del codice civile statuisce che “ Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna

La riserva di proprietà del venditore risponde a necessità reali del venditore e consente al compratore di aver credito, mentre altrimenti forse non ne potrebbe avere.

Dunque possiamo giungere alla conclusione che la norma contempera le opposte esigenze dell'acquirente e del venditore: il primo, qualora intenda acquistare un bene ma non disponga della necessaria liquidità o credito, può frazionare la prestazione pagando a rate; il secondo, che non vuole sopportare il rischio di non ricevere tutto il prezzo, conserva la garanzia reale della proprietà del bene fino a che esso non è corrisposto per l’intero importo.

Grazie per l’attenzione e Buone Feste

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